沿著成都二環(huán)路高架橋，以每小時四十邁的速度兜一個圈，平均每五分鐘就會在高架路邊看到一個購物中心或百貨商場。銳理數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理郭潔形象地稱這是“珍珠項鏈一樣的二環(huán)路商業(yè)”，這里是成都商業(yè)地產(chǎn)競爭最激烈的戰(zhàn)場之一。
在原成都市委書記李春城的設(shè)計中，二環(huán)原是為三環(huán)附近的居民區(qū)準(zhǔn)備的商業(yè)服務(wù)帶。這里有大量的商業(yè)用地供應(yīng)，差不多每隔五公里就有一個區(qū)域商業(yè)綜合體或社區(qū)配套零售商業(yè)。其中不乏較大體量的商業(yè)，野心勃勃地企圖輻射十公里甚至成為副中心的規(guī)劃。
但他們的野心在成都這樣一個競爭激烈的城市，并不容易實(shí)現(xiàn)，尤其是當(dāng)56歲的“珍珠項鏈”總設(shè)計師李春城下臺后，成都的商業(yè)地產(chǎn)棋局越發(fā)顯得沒有頭緒，李春城案發(fā)最終也指向了房地產(chǎn)開發(fā)項目。
一邊是在建購物中心面積全球第二，和近三倍于6%的商業(yè)地產(chǎn)空置警戒線，另一邊是全中國“最會消費(fèi)，最能享樂”的消費(fèi)群體，以及背靠的整個西南區(qū)域市場，成都的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們能否殺出重圍，安全上岸？
古語有云“少不入蜀”，天性愛“耍”加上汶川地震后的“及時享樂”文化，使得成都的消費(fèi)習(xí)慣和基礎(chǔ)比其他二線好得多。這里是全國奢侈品消費(fèi)第三大城市，也是私家車保有量位居全國第二、豪車持有量全球第三的城市。2014年成都國際零售品牌店鋪數(shù)量比2013年增加110家，其中首次進(jìn)入成都市場的品牌超過190個。這讓成都成為了一個聚集了全國知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最多的二線城市，同時也培育出一批“最為挑剔”的消費(fèi)者。
一位當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)市場人士對記者說，成都人會對好的商場忠誠，而不是像其他大多數(shù)城市消費(fèi)人群，只對品牌忠誠。但他們的忠誠又是有限的，喜新厭舊的成都人發(fā)現(xiàn)有更好的新商場開業(yè)了，會馬上一面倒戈過去。
華潤萬象城、中糧大悅城、凱德來福士廣場、新世紀(jì)環(huán)球中心、國際金融中心（IFS）、遠(yuǎn)洋太古里，幾乎所有知名開發(fā)商都在這里擁有至少一個項目，更好更大更特別的新項目還在不斷涌現(xiàn)，爭奪一個逐漸看到天花板的有限的市場。在這里各路神仙各顯神通，少數(shù)的人曾經(jīng)取得了勝利，但勝利往往只是暫時的。
作為央企華潤旗下最知名的商業(yè)產(chǎn)品之一，華潤萬象城曾經(jīng)在成都取得過短暫的勝利。繼住宅項目“二十四城”在成都取得成功之后，華潤集團(tuán)對二十四城西北角的萬象城期待巨大。業(yè)內(nèi)人士對界面新聞記者稱，華潤當(dāng)時拿下東邊這塊地做萬象城，是非常有信心也非常有野心的——它看好成都東邊的未來城市與商業(yè)發(fā)展，不只想在這里做一個“二十四城”的社區(qū)配套或是城東區(qū)域商業(yè)，而是想要成為整個城市的新中心。
為此，華潤斥資25億，邀請商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計世界排名第一的Callison操刀設(shè)計全城獨(dú)一無二的退臺式建筑，并引入成都首個Apple旗艦店等諸多知名品牌，2012年華潤萬象城入駐成都時，一度風(fēng)光無限，成為二環(huán)路上“珍珠項鏈”戰(zhàn)場的最大贏家。
然而，萬象城才入駐不久，成都二環(huán)高架橋開始動工，工地距離萬象城不過兩米。2013年高架橋修好之后，萬象城西面的展示面被二環(huán)高架橋遮擋了大半。坐落于消費(fèi)能力偏低、流動人口眾多的成都東城，還在剛修了高架橋的二環(huán)路路邊，萬象城的形象和招商都受到了一定影響。
2014年，春熙路商圈的成都國際金融中心（IFS）開業(yè)后，這個來自香港九龍倉集團(tuán)的核心商圈新項目瞬間“霸占”了成都大部分市場。來自贏商網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2014年，IFS以全年零售銷售額21億的成績拔得購物中心銷售額榜單頭籌。這個成績，要比銷售額第二名萬象城的16.2億多出將近5個億——相當(dāng)于多出了一個春熙路伊勢丹百貨的銷售業(yè)績。
大部分高端客源涌入了春熙路商圈，曾經(jīng)寄望成為城市副中心甚至新核心的萬象城，如今只能作為二十四城的配套，賣場利潤最大化也難以實(shí)現(xiàn)。界面新聞記者實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，由于周邊消費(fèi)層次不夠，進(jìn)入華潤萬象城的人逛得多買得少。
一位業(yè)內(nèi)人士評價稱，“華潤是對自己太有信心了才選擇了城東的地塊，以為所有的高端品牌都會跟著它走，打造新中心。”但華潤沒有料到的是，成都市政府隨后又拍出了核心區(qū)春熙路邊上的地塊，而這一地塊在被同樣擅長商業(yè)地產(chǎn)操盤的九龍倉拿走后，變成了大部分高端品牌的唯一首選。更早進(jìn)入成都市場的華潤，反而失去了先機(jī)，只能成為“珍珠項鏈”上的一顆比較大的珍珠。
“珍珠項鏈”之外，成都商業(yè)地產(chǎn)的另一個“持久戰(zhàn)場”是南部天府新區(qū)。除了單體建筑總量最大的新世紀(jì)環(huán)球中心，數(shù)十個商業(yè)綜合體正在這里以雨后春筍的姿態(tài)出現(xiàn)。他們共同集合成一個與“珍珠項鏈”同時在一起的超大“玉佩”，墜在成都城南版塊，試圖瓜分城南這個成都富豪的居住區(qū)、新工業(yè)與服務(wù)業(yè)的聚集區(qū)。然而，空置率奇高和供應(yīng)量超大的問題同樣存在，記者看到，4月的一個普通工作日，當(dāng)傍晚大量的上班族從辦公樓撤離后，大部分新建商場內(nèi)逛街的人寥寥無幾。
仲量聯(lián)行在成都的統(tǒng)計顯示，2014年末，全成都市依然有34萬平方米的集中式商業(yè)未能準(zhǔn)時開業(yè)，占市場存量的5%。在成都，為了能暫時避開激烈競爭，尋找存活路徑，已租賃的零售商業(yè)平均開業(yè)延遲時間達(dá)到8-12個月。
在郭潔看來，2009年到2014年這5年時間，是成都商業(yè)地產(chǎn)集中爆發(fā)的5年，“這5年商業(yè)地產(chǎn)市場的供給量可能需要未來三十年到四十年的時間才能消化。”世邦魏理仕的一份報告則直接指出，2013年，成都以106.6萬平方米的新建購物中心面積位居全球榜首，2014年，成都在建的購物中心面積則增加至320萬平方米，位居全球第二。來自中新網(wǎng)的報道稱，2014年，成都購物中心空置率為16.2%，不僅高于其他二線城市10.5%的平均水平，而且近三倍于6%的空置警戒線。不止購物中心，成都的酒店、寫字樓亦面臨著類似的境況。
郭潔說，在外人看來，成都消費(fèi)能力強(qiáng)、消費(fèi)習(xí)慣好，奢侈品店云集，是商業(yè)地產(chǎn)的福地。但只有常年身處成都的人，才看得到成都被過度包裝與消費(fèi)的“千瘡百孔”。作為成都商業(yè)規(guī)劃的異議人士，郭潔在過去幾年曾經(jīng)因?yàn)榉磳ρ哉摬粩啾徽s談，直到去年這種情況才有所改觀。李春城下臺后，成都政府意識到大量商業(yè)過剩帶來的諸多問題：零售商業(yè)競爭激烈，建設(shè)中的不少商場不得不放慢施工速度甚至停工，或者建成后壓著一次次延緩開業(yè)時間。為了控制商業(yè)過剩問題，2014年，成都已經(jīng)開始在供地中減少商業(yè)用地的供應(yīng)。
仲量聯(lián)行成都零售地產(chǎn)部商業(yè)咨詢負(fù)責(zé)人張如瑩對記者稱，成都商業(yè)發(fā)展是呈現(xiàn)兩極化發(fā)展?fàn)顟B(tài)的典型——“強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱”。以國際金融中心（IFS）為例，2014年下半年IFS人流比上半年增加85%，商場單次消費(fèi)超過1000元以上的中高消費(fèi)占有效人流的45%，經(jīng)營績效優(yōu)異，而同區(qū)位百貨商場卻面臨客流銳減的問題。
2015年4月25日，與成都IFS僅隔一條街的遠(yuǎn)洋太古里正式開業(yè)。大量人流一邊倒向春熙路商圈的現(xiàn)象愈發(fā)明顯，其他區(qū)域的高端商業(yè)面臨更大挑戰(zhàn)。“這里可能吸引了成都百分之八十的中高端消費(fèi)人群。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者稱。
IFS與遠(yuǎn)洋太古里的成功，給成都的其他商業(yè)地產(chǎn)項目帶來了一定的沖擊和競爭，卻也讓不少開發(fā)商看到了在成都做優(yōu)質(zhì)特色商業(yè)項目的機(jī)會。銀泰集團(tuán)董事長沈國軍對記者表示，早在三年前他就斷定成都總體商業(yè)過剩，這個觀點(diǎn)他到現(xiàn)在仍沒有改變，但是他仍看好成都。
目前，銀泰在成都擁有兩個即將開業(yè)的商業(yè)零售項目。“在成都，商業(yè)地產(chǎn)做好了是黃金，做不好是垃圾，賣不出去，有價無市。”盡管成都是個商業(yè)地產(chǎn)的持久戰(zhàn)場，但它的結(jié)構(gòu)性失衡也在讓更多的“沈國軍”們抱著自信持續(xù)下注。
同樣在成都自信掘金的還有中糧大悅城。成都大悅城總經(jīng)理田維龍將成都大悅城形象地定位為一個居于太古里和來福士之間的一個項目。和太古里收納國際一、二線精品，網(wǎng)羅全客層不同，它更強(qiáng)調(diào)聚焦窄眾客群，又比成都來福士在品牌選擇上更超前時尚一些，輻射面積更大。
選址成都西南武侯區(qū)的大悅城，避開了成都零售商業(yè)新項目過于集中的戰(zhàn)場，但是由于大悅城南北有鐵路和三環(huán)路的阻隔，它又不得不面對交通設(shè)施不便帶來的另一個挑戰(zhàn)。為了避免與萬象城類似的遭遇，與政府的溝通在這個新戰(zhàn)場尤其重要。
最新消息顯示，一條穿過鐵路連接大悅城的佳悅隧道工程已于2014年底正式施工，同時政府也正在三環(huán)路上打造一座跨線橋，這對大悅城來說是個好消息。然而，想要在成都這個競爭白熱化的市場殺出重圍，大悅城和其他所有選手一樣，前面還有一大段路程要走。
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